Si eres constructor, promotor o simplemente estás levantando tu propia vivienda, es probable que hayas pagado miles de dólares en IVA durante el proceso: cemento, hierro, acabados, servicios de ingeniería, mano de obra facturada… y todo ese impuesto se puede recuperar.
No es un rumor ni una promesa de asesor sin sustento legal. Es un beneficio tributario real, vigente desde 2024, y que en 2026 sigue moviendo cifras importantes en la economía ecuatoriana.
¿Suena demasiado bueno para ser verdad? Vamos a desmenuzarlo con calma, porque como en todo trámite con el SRI, el detalle está en los requisitos, los plazos y, sobre todo, en cómo te llega ese dinero de vuelta.
El origen: la Ley Orgánica de Eficiencia Económica y Generación de Empleo
Este beneficio no apareció de la nada. Nace de la Ley Orgánica de Eficiencia Económica y Generación de Empleo, publicada en el Registro Oficial Suplemento 461 el 20 de diciembre de 2023.
Esta ley agregó un artículo sin numeración a continuación del artículo 72 de la Ley de Régimen Tributario Interno (LRTI), estableciendo que tanto personas naturales como sociedades que paguen IVA en adquisiciones locales o importaciones de bienes y servicios para la construcción de proyectos inmobiliarios tienen derecho a su devolución, sin intereses, en un plazo no mayor a 90 días.
El SRI reglamentó este derecho mediante la Resolución NAC-DGERCGC24-00000019, emitida el 28 de mayo de 2024.
Desde entonces, miles de constructores y personas naturales han presentado solicitudes, y el mecanismo ha ido perfeccionándose con reformas posteriores, como verás más adelante.
¿Quiénes pueden pedir la devolución?
El beneficio aplica para dos grandes grupos:
- Sociedades y constructoras inmobiliarias que desarrollan proyectos para la venta (vivienda, locales comerciales, centros de exposiciones, centros culturales y similares).
- Personas naturales que construyen su propia vivienda, con un límite de hasta dos proyectos registrados por año.
En ambos casos, el IVA que se solicita en devolución debe ser aquel generado y pagado sin derecho a crédito tributario, por compras o importaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2024, fecha en la que entró en vigor la ley.
¿Cuánto IVA puedo recuperar realmente?
Aquí es donde muchos se llevan una sorpresa, porque no se devuelve el 100% del IVA pagado, sino que existe un tope calculado sobre el costo referencial del proyecto:
- Sociedades y personas naturales con proyectos para la venta: hasta el 6.5% del costo total referencial del proyecto, tomando como base los documentos registrados. Si existe más de un valor referencial, se toma el menor.
- Vivienda propia: hasta el 7% del costo referencial, siempre que el inmueble no supere los 229 salarios básicos unificados (SBU). Con el SBU 2026 fijado en $482, ese techo equivale a un valor de vivienda de aproximadamente $110.400, lo que representa una devolución máxima cercana a los $7.728.
Vale la pena aclarar que estos porcentajes no son un «premio adicional», sino el reconocimiento del IVA efectivamente pagado y soportado con comprobantes de venta válidos, hasta ese límite.
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El requisito que cambió en 2026: ya no se registra en MIDUVI, sino en el MIT
Si has visto publicidad o asesorías que todavía mencionan el registro «ante MIDUVI», es momento de actualizar esa información.
El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) se fusionó con el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP), dando origen al Ministerio de Infraestructura y Transporte (MIT).
Como consecuencia, el MIT emitió el Acuerdo Ministerial MIT-MIT-25-55-ACU, que contiene el nuevo «Instructivo para el Registro de Proyectos Inmobiliarios para la Aplicación de la Ley Orgánica de Eficiencia Económica y Generación de Empleo». Este instructivo:
- Define qué se entiende por proyecto inmobiliario (vivienda, locales comerciales, centros culturales, entre otros).
- Establece que, si toda la documentación está en orden, el Certificado de Registro del Proyecto Inmobiliario se emite en un plazo máximo de 7 días hábiles (o 4 días si hubo convalidación previa de información).
- Permite el registro por etapas para proyectos de gran escala.
- Regula la actualización, corrección e insubsistencia de los registros.
Este certificado del MIT es un requisito indispensable antes de poder presentar la solicitud de devolución ante el SRI, así que si tu proyecto todavía figura como pendiente de registro en MIDUVI, es momento de regularizarlo bajo el nuevo esquema del MIT.
Requisitos generales para solicitar la devolución
Más allá del registro ante el MIT (o ante el SRI, en el caso de vivienda propia que no supere los dos proyectos anuales), necesitarás:
- Copia legible del título habilitante municipal para la construcción, otorgado por el GAD Municipal correspondiente.
- El reporte de prevalidación de los comprobantes de venta, descargado desde el portal del SRI.
- Listado en medio magnético de todos los comprobantes de venta (físicos y electrónicos) que soportan el IVA declarado, siempre que estén directamente relacionados con el proyecto.
- La solicitud de devolución, presentada a través de los canales electrónicos del SRI o en ventanilla.
Un dato importante: puedes presentar la solicitud por periodos mensuales, y tienes hasta cinco años desde la fecha de pago del IVA para hacerlo. Si desarrollas varios proyectos, cada uno requiere su propia solicitud.
Las Notas de Crédito Desmaterializadas: así te llega el dinero de vuelta
Aquí está uno de los puntos que más confusión genera, y por eso merece atención especial. Cuando el SRI aprueba tu solicitud, no te deposita el dinero directamente en una cuenta bancaria como si fuera una transferencia común. La devolución se materializa a través de una Nota de Crédito Desmaterializada (NCD).
¿Qué significa esto en la práctica? Que el SRI ya no emite el documento físico tradicional, sino un registro electrónico dentro del sistema, vinculado a tu RUC o cédula, que representa un valor a tu favor frente al fisco.
Es «desmaterializada» porque no existe un papel que puedas guardar en una carpeta; todo queda registrado digitalmente en el portal SRI en línea, específicamente en el buzón del contribuyente.
Lo interesante de esta nota de crédito es su versatilidad: puedes usarla para pagar otros impuestos administrados por el SRI, como el impuesto a la renta, el propio IVA de tus próximas declaraciones, o incluso ciertas obligaciones patronales relacionadas.
Para una constructora que mantiene actividad tributaria constante, esto es prácticamente equivalente a tener un saldo a favor disponible para aliviar la carga fiscal de los siguientes periodos, sin tener que esperar un desembolso en efectivo.
Ahora bien, no todo es automático. Es fundamental revisar periódicamente el buzón electrónico del contribuyente, porque ahí es donde el SRI notifica tanto la resolución con los valores reconocidos como cualquier observación o requerimiento de documentación adicional.
Si no respondes a tiempo una observación, el trámite puede quedar suspendido, y el plazo de 90 días se reinicia desde el momento en que subsanas la inconsistencia.
En otras palabras, la nota de crédito desmaterializada es una herramienta poderosa, pero su emisión depende enteramente de que el expediente esté impecable desde el primer intento.
¿Y si no quieres esperar a usarla tú mismo? La opción es negociarla
Ahora bien, quizás tu constructora no tiene suficientes obligaciones tributarias inmediatas como para absorber rápido el valor de la nota de crédito, o simplemente necesitas liquidez en el corto plazo para seguir avanzando con la obra.
Para estos casos, la normativa tributaria ecuatoriana contempla algo que muchos desconocen: las notas de crédito desmaterializadas son negociables, es decir, pueden transferirse a un tercero.
Esto significa que, en lugar de quedarte esperando a acumular suficiente carga impositiva propia para «consumir» ese saldo a favor, puedes ceder ese derecho a otra persona natural o jurídica que sí tenga obligaciones tributarias que cubrir, normalmente a cambio de un valor negociado entre las partes.
Existen plataformas y mecanismos habilitados para intermediar este tipo de transferencias de manera formal y con trazabilidad ante el SRI.
Dos plataformas reconocidas para el efecto son Clik Inmediato y Pago Rápido, cuyo objetivo son precisamente negociar tus notas de crédito desmaterializadas con las tasas más bajas del mercado; son plataformas ágiles y seguras para llevar a cabo esta operación.
Si tu proyecto genera un volumen alto de notas de crédito y no visualizas un uso inmediato dentro de tu propia operación, vale la pena explorar estas alternativas viables que te permitirán recuperar de forma inmediata tu dinero.
Un cambio reciente que le da más flexibilidad al beneficio
En septiembre de 2025, el SRI emitió la Resolución NAC-DGERCGC25-00000027, que reformó la resolución original de 2024. El cambio clave: hasta entonces, el Ministerio de Economía y Finanzas fijaba un presupuesto máximo anual para estas devoluciones, y una vez agotado, no había margen de maniobra.
Con la reforma, el ente rector de finanzas públicas ahora puede incrementar ese límite presupuestario en cualquier momento del año fiscal, en lugar de esperar hasta noviembre para el ajuste del año siguiente.
Esto se traduce en menos riesgo de que tu solicitud quede «en fila» esperando que se libere presupuesto para el siguiente ejercicio.
De hecho, según cifras del SRI, solo entre septiembre y octubre de 2025 se devolvieron más de $47.5 millones a proyectos inmobiliarios, con 563 notas de crédito emitidas únicamente en octubre.
Son cifras que reflejan que el mecanismo, lejos de ser letra muerta, se está ejecutando de forma sostenida.
¿Este beneficio realmente baja el precio de las viviendas?
Vale la pena mencionarlo porque es parte del argumento detrás de la ley: al recuperar el IVA pagado en insumos y servicios de construcción, los costos del constructor bajan, y en teoría esto debería trasladarse a un menor precio final para quien compra la vivienda o el local comercial.
Constructores del sector han estimado reducciones de entre el 2.5% y el 4% en el precio final, aunque esto depende de cada proyecto y de cuánto del ahorro decida trasladar la constructora al comprador.
Errores frecuentes que retrasan (o frustran) tu devolución
Antes de lanzarte a presentar tu solicitud, ten en cuenta los tropiezos más comunes:
- Intentar incluir gastos que no están directamente atribuibles al proyecto registrado. El SRI cruza esta información fácilmente y cualquier inconsistencia da pie a observaciones.
- Comprobantes de venta con errores en el XML o sin el detalle adecuado del bien o servicio adquirido.
- No registrar el proyecto ante el MIT antes de iniciar el trámite ante el SRI (recuerda: ya no es MIDUVI).
- No revisar el buzón electrónico del contribuyente, lo que retrasa la respuesta a observaciones y reinicia el conteo del plazo.
La recomendación de especialistas tributarios es clara: no se trata de esperar y ver qué pasa, sino de construir un expediente sólido desde el inicio, minimizando cualquier posible objeción del SRI.
Conclusión
La devolución del IVA para proyectos inmobiliarios sigue siendo, en 2026, uno de los incentivos tributarios más concretos para dinamizar la construcción en Ecuador.
Pero como todo beneficio fiscal, su efectividad depende de que conozcas las reglas actualizadas: el registro ahora se hace ante el MIT y no ante MIDUVI, el tope presupuestario tiene más flexibilidad gracias a la reforma de 2025, y la devolución llega mediante Notas de Crédito Desmaterializadas que puedes usar para cubrir otras obligaciones tributarias.
Si tienes un proyecto en curso, vale la pena revisar si ya cumples los requisitos y, de ser así, no dejar ese dinero sobre la mesa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la devolución si mi proyecto todavía no ha terminado?
Sí. El SRI puede devolver el IVA incluso antes de la finalización del proyecto inmobiliario, siempre que lo solicites conforme al avance de tus adquisiciones y pagos.
¿Qué es exactamente una Nota de Crédito Desmaterializada?
Es el mecanismo electrónico mediante el cual el SRI reconoce el valor a devolver, sin emitir un documento físico. Queda registrado en tu cuenta tributaria y puedes usarlo para pagar otros impuestos administrados por el SRI.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar la solicitud de devolución?
Hasta cinco años contados desde la fecha en que pagaste el IVA cuya devolución solicitas, y puedes presentarla por periodos mensuales.
¿Qué pasa si tengo varios proyectos inmobiliarios a la vez?
Debes presentar una solicitud independiente por cada proyecto, ya que cada uno tiene su propio registro y su propio costo referencial.
¿El registro en MIDUVI que hice antes de la fusión sigue siendo válido?
Los registros previos se mantienen, pero cualquier trámite nuevo, actualización o corrección debe hacerse conforme al instructivo vigente del MIT.
Ahora ya sabes cómo recuperar el IVA de tu proyecto inmobiliario y lo puedes hacer ágilmente a través de tus Notas de Crédito Desmaterializadas en las plataformas sugeridas.
